Trong khi thị trường nhà ở chững lại, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển sản xuất.
Giá thuê tăng, tỉ lệ lấp đầy cao
Giữa bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc, phân khúc công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Theo báo cáo quý I/2026 của Avison Young Việt Nam, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam (TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Tây Ninh) dao động từ 160 - 280 USD/m²/chu kỳ thuê, trong khi khu vực phía Bắc (Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng) ở mức 120 - 200 USD/m²/chu kỳ thuê.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, dữ liệu từ Avison Young cho thấy giá thuê tại miền Nam đạt khoảng 4,5 - 6,5 USD/m²/tháng, còn kho vận ở mức 3,5 - 5 USD/m²/tháng. Tại miền Bắc, giá thuê nhà xưởng dao động 4 - 6 USD/m²/tháng, kho vận khoảng 3 - 4,5 USD/m²/tháng.
Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Avison Young Việt Nam, khu vực phía Nam đạt khoảng 80 - 90%, trong khi phía Bắc dao động 85 - 90%. Riêng thị trường Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 93%, phản ánh quỹ đất công nghiệp chất lượng cao ngày càng thu hẹp.
Nguồn cung cũng tiếp tục mở rộng. Báo cáo của Avison Young cho thấy tổng diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn đạt khoảng 5,5 – 6,4 triệu m² tại miền Nam và 4,5 – 5,1 triệu m² tại miền Bắc.
Đáng chú ý, tại TP. Hồ Chí Minh, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì vai trò điểm sáng khi hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng và xu hướng dịch chuyển sản xuất. Hàng loạt dự án như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái hay nhà máy điện khí LNG Hiệp Phước đang được thúc đẩy, tạo lực đẩy cho thị trường công nghiệp và logistics.
Giá thuê đất công nghiệp tại khu vực này duy trì ở mức khoảng 270 USD/m²/kỳ hạn, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 93%. Hơn một nửa số khu công nghiệp đã được lấp đầy hoàn toàn, phần còn lại cũng đạt trên 80%, cho thấy nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao và xuất khẩu.
Ở góc độ đơn vị nghiên cứu, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam - nhận định, bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu, khi nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến quỹ đất mà còn chú trọng đến chất lượng hạ tầng, quy hoạch và khả năng phát triển dài hạn. Theo ông, các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và định hướng phát triển bền vững sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong việc thu hút dòng vốn quốc tế.
Chuyển hướng sang phát triển bền vững
Dù duy trì đà tăng trưởng, bất động sản công nghiệp cũng đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch và áp lực nâng cao tiêu chuẩn phát triển.
Tại các địa phương trọng điểm, nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê ngày càng hạn chế, trong khi thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng vẫn là điểm nghẽn. Điều này khiến giá thuê tiếp tục tăng, đồng thời tạo áp lực mở rộng sang các địa phương mới.
Đáng chú ý, yêu cầu từ các nhà đầu tư quốc tế ngày càng khắt khe, không chỉ dừng ở chi phí hay vị trí, mà còn liên quan đến tiêu chuẩn môi trường, phát thải và quản trị. Xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái đang dần trở thành điều kiện tiên quyết.
TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - cho rằng, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có nền tảng tốt nhờ gắn trực tiếp với hoạt động sản xuất. Tuy nhiên, ông lưu ý thị trường cũng đang bước vào quá trình sàng lọc, khi dòng vốn sẽ không còn dàn trải mà tập trung vào những dự án có hiệu quả thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.
Theo ông, trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, ưu tiên các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững. Những dự án thiếu chuẩn bị về pháp lý, hạ tầng hoặc chạy theo phong trào sẽ khó thu hút dòng vốn trong thời gian tới.
Thực tế cũng cho thấy yêu cầu của các doanh nghiệp FDI ngày càng khắt khe, đặc biệt liên quan đến tiêu chuẩn ESG, phát thải và khả năng kết nối chuỗi cung ứng. Đây sẽ là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp trong giai đoạn tới.
Các chuyên gia nhận định, về dài hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, thị trường sẽ chuyển mạnh từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu, gắn với quy hoạch vùng, hạ tầng logistics và xu hướng xanh hóa sản xuất.