Hàng trăm ngàn tỉ đồng vốn đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng nhưng tính pháp lý của condotel, biệt thự nghỉ dưỡng,... vẫn chưa được rõ ràng và nhiều nhà đầu tư kiến nghị cần được tháo gỡ.
Vấn đề pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự rõ ràng khiến cho tính thanh khoản của loại hình này gần như đóng băng trong mấy năm qua.
Các chuyên gia cho rằng việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng cũng đồng nghĩa với việc “rã đông” hàng trăm ngàn tỉ đồng dồn ứ trong loại hình này bấy lâu nay. Hàng trăm ngàn tỉ đồng dồn ứ ở bất động sản nghỉ dưỡng cần được gỡ.
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam, những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức ngày 6-5, hầu hết chuyên gia cho rằng tạo dựng được khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là cấp thiết giúp phục hồi ngành du lịch.
Thực tế hiện nay các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, chưa thống nhất đang gây lúng túng cho công tác quản lý và hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Cần khơi thông!
Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Trong đó, hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, bất động sản du lịch chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng..) dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư.
Ông Lực đề xuất cần coi bất động sản du lịch là một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, khách du lịch, vừa là cảnh quan, nghỉ dưỡng…
Do đó, cần giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại. Cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trường, ông Đặng Hùng Võ, cho rằng tại Luật Đất đai hiện hành năm 2013 vẫn theo đuổi phương thức quy hoạch sử dụng đất theo các mục đích sử dụng đất, không theo phân vùng sử dụng đất. Khi kinh tế du lịch phát triển, đòi hỏi các khu du lịch đa dạng hơn và khi đời sống con người phát triển, đòi hỏi các khu nghỉ dưỡng (second home) phổ cập hơn. Đây chính là lý do để buộc phải quy hoạch theo phân vùng, trong đó có các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng để phát triển thị trường này bền vững các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường kêu gọi đầu tư, cần có phương án đầu tư, chỉ rõ hiệu quả kinh doanh.
Đồng thời xoá bỏ tâm lý đầu tư sản phẩm này là ngắn hạn khi tiếp cận khách hàng, cần phải đưa ý tưởng đầu tư dài hạn sẽ mang hiệu quả rất lớn trong tương lai. Hiện nay, chủ đầu tư mới chỉ nói đến hiệu quả kinh doanh trước mắt, như cam kết lợi nhuận 10-12%/năm, mà chưa nói đến giá trị lâu dài.
Sớm "rã đông"
Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy cả nước hiện có khoảng 240 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng), giá trị ước tính 297.000 tỉ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỉ đồng; gần 30.900 shophouse (nhà phố thương mại), giá trị ước tính 154.000 tỉ đồng.
Tổng giá trị của 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỉ đồng, tương đương khoảng 30 tỉ đô la Mỹ. Dù tổng giá trị tài sản rất lớn nhưng đến nay hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp, đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.
Theo ông Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư, Chính phủ cần sớm có giải pháp tháo gỡ cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm ngàn tỉ đồng nhưng đang “mắc kẹt” về pháp lý. Đồng thời, cũng cần những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.
Thực tế hàng trăm dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, do vướng chính sách, pháp luật nên các dự án chưa được thừa nhận đúng với mục đích đầu tư của nó. Vì vậy, nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư.
“Các chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. Điều này vẫn tuân thủ đúng luật đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp”, ông Quyền cho hay.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn. Họ không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Điều này, không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, gây thiệt hại cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.
Vấn đề trước mắt phải bàn là làm thế nào để tháo gỡ hàng trăm ngàn tỉ đồng đang bị ứ đọng đã gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư; thị trường bất động sản và cho cả nền kinh tế.
"Cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ”, ông Đính nêu quan điểm.