Luật Đầu tư 2020 đã có những quy định về điều kiện và thủ tục phát triển dự án nhà ở thương mại (NOTM) theo hướng đồng bộ với các văn bản luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.

Dự án NOTM buộc phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư

Trước đây, tại khoản 2 Điều 4 Luật Đầu tư 2014 quy định, nếu có quy định khác nhau giữa Luật Đầu tư và luật khác về trình tự, thủ tục đầu tư thì thực hiện theo Luật Đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 chỉ quy định phải thực hiện quy định chung chung về quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo pháp luật đất đai, không quy định trực tiếp dự án NOTM phải thông qua lựa chọn nhà đầu tư. Do đó, đã có nhiều dự án không có QSDĐ là đất ở và các địa phương khi quyết định chủ trương cho dự án NOTM theo thủ tục Luật Đầu tư 2014 nên đã không áp dụng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 22 Luật Nhà ở, hồ sơ dự án không có văn bản công nhận chủ đầu tư.

Bịt kín lỗ hổng pháp luật, Luật Đầu tư 2020 đã có những bước tiến quan trọng, đã thống nhất và đồng bộ với Điều 118 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc “đấu giá” trong giao đất cho chủ đầu tư của dự án NOTM. Sự thay đổi trong Luật Đầu tư 2020 bằng việc có Điều 29 quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Theo đó, trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng “đất ở và đất khác” thì được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Đối với các trường hợp dự án còn lại, cơ quan nhà nước phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư qua hình thức đấu giá, đấu thầu.

Chấp thuận chủ trương đấu tư trước khi đấu giá, đấu thầu

Cũng giống như Luật Đầu tư 2014 trước đây, và cũng không thay đổi, Luật Đầu tư 2020 không có điều khoản độc lập, riêng biệt để xác định dự án nào phải thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư mà được quy định tích hợp chung vào quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng, UBND tỉnh. Điều đó cũng là một trong nguyên nhân tạo nên sự hiểu sai quy định (chỉ quy định thẩm quyền, không quy định dự án được phép giao đất không qua đấu giá, đấu thầu hay được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) và dẫn đến áp dụng sai về không lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án có chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Theo quy trình thủ tục của Luật Đầu tư 2020, các dự án trước khi đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định chủ trương đầu tư trước. Đối với đấu thầu dự án, được thực hiện theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Đối với đấu giá QSDĐ, theo Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ thì không yêu cầu về việc phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, do đó khi thực hiện tổ chức đấu giá QSDĐ cần lưu ý quy định phải có quyết định chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư 2020.

Chấm dứt dự án có loại đất khác chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Nếu so sánh Điều 32 Luật Đầu tư 2014 và Điều 32 Luật Đầu tư 2020 đều là quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND tỉnh đối với các dự án đầu tư là “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu” và “Dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”, hoàn toàn không có thay đổi về nội dung, từ ngữ. Nhưng nay theo Luật Đầu tư 2020 áp dụng lại hoàn toàn thay đổi, là bắt buộc phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Điều đó cho chúng ta thấy, việc áp dụng một quy định chưa được hiểu đúng về Điều 32 Luật Đầu tư 2014 và áp dụng phù hợp với các quy định pháp luật khác liên quan.

Trước đây, các địa phương và cơ quan quản lý lĩnh vực tại Trung ương đều lý giải và vận dụng để quyết định chủ trương dự án NOTM, giao đất không qua đấu giá, đấu thầu. Chẳng hạn, một doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa, có nhà máy sản xuất, được thuê đất trả tiền hàng năm (chưa được tính vào giá trị doanh nghiệp) nhưng thế chấp nhà xưởng, do không trả được tiền vay nên đã được bán đấu giá nhà xưởng (không đấu giá QSDĐ), sau khi trúng đấu giá doanh nghiệp mua được địa phương và cơ quan trung ương vẫn đồng thuận chấp thuận chủ trương cho thực hiện dự án NOTM theo thủ tục Luật Đầu tư 2014 theo diện “chuyển mục đích sử dụng đất” vì họ đang là người sử dụng đất.

Lý giải cho điều này, được căn cứ Điều 32 Luật Đầu tư 2014 có quy định về “Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư” của UBND cấp tỉnh về “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”, mặt khác được dựa trên căn cứ Điểm 3 Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 và Điểm 1 Khoản 30 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 (bổ sung Điều 43C) có quy định “Trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê... thì được sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

Bằng việc quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án vào Luật Đầu tư 2020 tại Điều 29, điều đó cũng chấm dứt tình trạng các địa phương chấp thuận chủ trương cho dự án NOTM đối với các trường hợp khu đất dự án: (i) nhà đầu tư không có QSDĐ với loại đất ở, (ii) đất được giao chỉ định; và (iii) dự án có phần đất công. Như vậy, có thể thấy, giữa các quy định khác nhau tại Điều 4 Luật Đầu tư 2014 (áp dụng thủ tục) và Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (lựa chọn nhà đầu tư) đã được giải quyết triệt để và đồng bộ với quy định Luật Đất đai 2013.

Nhà đầu tư và Chủ đầu tư

Tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa Điều 22 Luật Nhà ở 2014, theo quy định này, trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Tại Điều 18 được sửa đổi tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP có quy định cụ thể, trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án NOTM được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập tổ chức kinh tế để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

Có thể thấy, hình thức này đã xuất hiện trước đây tại dự án có các “nhà đầu tư liên danh” được chấp thuận chủ trương đầu tư tại TP. Hà Nội. Trong khi đó Điều 21 Luật Đầu tư 2020 quy định chỉ có năm hình thức đầu tư, hình thức “ủy quyền” quy định tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là hình thức không nằm trong năm hình thức trên, tiềm ẩn những vấn đề pháp lý không được thực hiện theo thủ tục Luật Đầu tư 2020: chuyển nhượng “hợp đồng ủy quyền”, thay đổi nhà đầu tư liên danh,….

Thay đổi về quyết định chủ trương đầu tư

So với Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014, trước đây, nếu dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng sau đó có thay đổi liên quan đến nội dung của quyết định vẫn phải xin ý kiến của Cơ quan đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng được ban hành dưới hình thức công văn, không phải là hình thức quyết định nên các nội dung được đồng ý thay đổi, mức độ thay đổi không cụ thể làm khá lúng túng, thậm chí hiểu sai khi quyết định cho thay đổi dự án.

Mặt khác, đối với dự án trước đây thực hiện theo thủ tục Luật Nhà ở 2014 nhưng Luật Nhà ở 2014 không có các quy định về chế tài khi không đúng dự án nên không thể áp dụng các quy định chế tài của Luật đầu tư 2014 cho các dự án NOTM, việc áp dụng thường bằng các quy định của pháp luật đất đai nên giảm sự hiệu quả trong công tác quản lý của Nhà nước.

Nghị định 31/2021/NĐ-CP và Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn Luật Đầu tư 2020 đã có quy định về hình thức văn bản quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (thay cho công văn) và thống nhất dự án NOTM thực hiện theo dẫn Luật Đầu tư 2020 nên các vướng mắc này đã được khắc phục.

Có thể thấy, với những điểm mới quy định của Luật Đầu tư 2020 về dự án NOTM và sự tác động hiểu đúng quy định Luật Đầu tư 2014 khi cấp các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trước đây nên nay có nhiều dự án tại các địa phương xin được trả đất cho Nhà nước, được chấm dứt thực hiện dự án để đưa trở lại thủ tục lựa chọn nhà đầu tư để phù hợp với quy định tại Điều 118 Luật Đai đai 2013 về giao đất qua đấu thầu, đấu giá và giải quyết vướng mắc đất công trong khu đất của dự án.