Áp lực chuyển đổi các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) tại TP. Hồ Chí Minh đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, khi quỹ đất cũ dần chạm trần, trong khi nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và sản xuất giá trị gia tăng ngày càng gia tăng. 

KCN cũ đã “hết vòng đời”

Trong hơn 20 KCN/KCX đang hoạt động tại TP. Hồ Chí Minh, phần lớn đã được lấp đầy, nhiều khu sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Hạ tầng xuống cấp, thời hạn thuê ngắn và cơ cấu ngành lạc hậu đang khiến các KCN truyền thống dần mất sức hút.

Trong khi đó, nhu cầu thuê đất công nghiệp, đặc biệt từ các doanh nghiệp xuất khẩu, công nghệ cao lại tiếp tục gia tăng. Sự lệch pha giữa cung và cầu không còn đơn thuần là vấn đề diện tích, mà nằm ở chất lượng và khả năng đáp ứng yêu cầu mới của nhà đầu tư.

Thực tế, TP.HCM đã sớm nhận ra vấn đề và bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành từ hơn 5 năm trước. Giai đoạn 2021 - 2023, hàng loạt nhà máy dệt may, da giày – những ngành thâm dụng lao động và đất đai – đã được di dời sang các tỉnh lân cận. Tuy nhiên, việc “dọn chỗ” mới chỉ là bước khởi đầu.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam cho biết, TP. Hồ Chí Minh hiện đang thí điểm chuyển đổi 5 KCN/KCX với các định hướng khác nhau như công nghệ cao sinh thái, logistics hay KCN - đô thị - dịch vụ nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cấp chất lượng không gian công nghiệp.

Tuy nhiên, theo ông, bài toán lần này phức tạp hơn nhiều khi nhà đầu tư không còn tìm kiếm “đất rẻ, ưu đãi cao”, mà yêu cầu thời hạn thuê dài hơn – thường từ 35 năm – cùng các điều kiện khắt khe về hạ tầng kỹ thuật, năng lượng, logistics và môi trường pháp lý.

“Chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch - chức năng - nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường”, ông Vũ Minh Chí nhận định.

Cơ hội nâng cấp chuỗi giá trị

Ở góc nhìn rộng hơn, câu chuyện tái cấu trúc KCN không chỉ dừng lại ở bất động sản công nghiệp, mà gắn trực tiếp với tham vọng nâng cấp vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hiện nay, dù đã trở thành một trong những trung tâm sản xuất điện tử lớn, giá trị gia tăng nội địa của Việt Nam vẫn ở mức thấp, khoảng 26,9%, chủ yếu dừng ở khâu lắp ráp cuối và phụ thuộc vào linh kiện nhập khẩu.

Trong các lĩnh vực mới như bán dẫn, trung tâm dữ liệu hay công nghệ cao, chất lượng hạ tầng KCN sẽ đóng vai trò quyết định trong việc thu hút các hoạt động có giá trị cao hơn như nghiên cứu, thiết kế và phát triển sản phẩm.

Theo ông Vũ Minh Chí, nếu được triển khai đúng hướng, việc nâng cấp các KCN không chỉ giúp cải thiện hiệu quả sử dụng đất mà còn mở ra cơ hội thu hút các phân khúc đầu tư có giá trị gia tăng cao hơn, qua đó từng bước nâng vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, cơ hội đi kèm thách thức khi quá trình chuyển đổi đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng, chính sách và thị trường. Bất kỳ sự chậm trễ nào cũng có thể khiến TP. Hồ Chí Minh bỏ lỡ làn sóng dịch chuyển đầu tư đang diễn ra trong khu vực.

Năm KCN/KCX được lựa chọn thí điểm vì thế không chỉ là các dự án riêng lẻ, mà là “bài kiểm tra” quan trọng cho năng lực thích ứng của TP. Hồ Chí Minh trước một chu kỳ phát triển mới.