Tình trạng đô thị hóa diễn ra nhanh chóng ở các nền kinh tế mới nổi khiến cho nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại các thành phố lớn như TP.HCM.

Liên tục tìm kiếm các dự án chung cư ở gần trung tâm với mức giá khoảng 3 tỷ đồng, chị Thanh Kim (28 tuổi) sống tại TP.HCM nhận định nguồn cung căn hộ mới tại ngày càng đắt đỏ và khan hiếm tầm giá phù hợp với tài chính của gia đình chị.

Tỷ lệ người mua được nhà ngày càng thấp

"Hai vợ chồng đi làm gần 5 năm tiết kiệm được hơn 1 tỷ đồng, cùng với gia đình hỗ trợ thêm là có khoảng 500 triệu nữa là có thể vay thêm 50% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, khoảng 3 năm trở lại đây, các quận gần trung tâm TP chủ yếu là căn hộ cao cấp với giá từ 4-6 tỷ đồng đối với một căn hộ 2 phòng ngủ", chị Thanh Kim bình luận.

Theo JLL Việt Nam, trong giai đoạn 2014-2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM tăng trưởng rất khả quan, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án, đặc biệt là mức giá bán phải dưới 27 triệu đồng/m2.

Khảo sát năm 2019 do Sở Xây dựng TP.HCM thực hiện ghi nhận có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng. Các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà. 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2019-2020 lại sụt giảm nghiêm trọng chỉ đạt khoảng 5.000 căn.

Phân tích của JLL chỉ ra tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua đạt 5,4 vào năm 2020, gần tới ngưỡng kỷ lục sau hơn một thập kỷ rưỡi 5,8 vào năm 2007. Tỷ lệ này được tính với công thức giá trung bình căn hộ bình dân có diện tích 60 m2 trên thu nhập bình quân khả dụng của hộ gia đình.

Các dự án được phát triển gần đây cũng không ngừng thúc đẩy sự lạc quan về khả năng chi trả với mức lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng tương đối thấp, thời hạn vay cho phép kéo dài hơn bao giờ hết. Điều này làm gia tăng tỷ lệ sẵn lòng vay vốn của người dân cho cả mục đích chi tiêu tiêu dùng và thế chấp.

Số liệu của HSBC năm 2020 cho thấy tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình do Top 4 ngân hàng bao gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank nắm giữ đã tăng từ 28% năm 2013 lên 46% năm 2020.

Cơ hội về thị phần cho các chủ đầu tư

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam, nhận định có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường.

Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.

Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa cũng tác động đến giá bán.

Bà Trang nhận định đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Tuy nhiên, đáng chú ý là mặt bằng giá chung đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu trong đó đại diện và nổi bật nhất là mức tăng thu nhập, điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này.

Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. Chính vì vậy, bà cho rằng các chủ đầu tư nên lạc quan đồng thời phải thận trọng đối với các chiến lược đầu tư hiện tại và các trong tương lai.

Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này.

"Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn", chuyên gia của JLL đánh giá.

Bình luận về tiềm năng của thị trường nhà ở giá rẻ, ông Trần Nhật Quang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của C.T Group, cho rằng nhu cầu của người nhân TP.HCM đối với phân khúc này là rất lớn.

"Nếu các chủ đầu tư giải quyết được các vấn đề về quỹ đất, giá đất, quy hoạch khu dân cư cũng như hệ thống hạ tầng xã hội là họ đã đạt được 50% khả năng thành công khi đầu tư", ông Trần Nhật Quang nói.